부동산 갭투자 방법 및 위험 리스크 (feat. 6/17 부동산정책)

부동산

서울을 비롯한 수도권 집값이 떨어질 생각을 하지 않고 있습니다.

집을 얻어야 하는 신혼부부들에게는 서울에 집구하기가 너무 어려워지고 청약 당첨만을 바라볼 수 밖에 없는 현실입니다.

부동산하면 가장 많이 나오는 얘기 중 하나인 갭투자!

많이 들어보셨을겁니다. 부동산 갭투자란 무엇이며 위험리스크에 대해서 오늘 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

부동산 갭투자란?

부동산 갭투자는 시세차익을 최우선에 두고 전세가 들어가 집을 구매하는 방식입니다.

예를들어 10억 짜리 아파트를 구매할 경우, 10억 모두가 필요한게 아닙니다. 갭투자의 경우 투자금 3억정도만 있으면 아파트를 매수할 수 있습니다.

나머지 7억에 대해서는 전세금을 끼고 투자를 하면되는데

이때, 집값이 상승할 경우 시세차익에 대해 이익을 볼 수 있는 점입니다.

추가적인 예를 들면, 10억짜리 아파트에 세입자가 7억 전세로 살고 있는데, 집값이 12억으로 상승했다면, 3억을 투자한 사람은 집값이 상승한 2억을 벌게되는 것입니다.

일반적으로 매매가격 상승폭이 적은 오피스텔이나 지방 부동산의 경우 전세금과 매매금 차이가 적은반면 집값이 꾸준히 상승하는 서울, 수도권 재건축 아파트는 전세 가격과 매매가격 차이가 큽니다.

갭투자에 사용되는 전세금은 세입자의 돈이라, 대출 받아서 투자하는 것과 다르게 이자를 낼 필요가 없습니다. 서울의 경우 누구나 살고싶어하며 공급이 부족하니 집값은 꾸준히 상승하고 있습니다.

그래서 전세끼고 집을 매수한 사람은 아파트 가격 상승 + 전세금 상승으로 인해 시세차익 뿐만 아니라 전세계약서를 갱신할때마다 전세금 또한 올라가 현금이 계속해서 들어오는 이익을 챙길 수 있습니다.

갭투자시 위험리스크

갭투자시 위험 리스크에 대해 말씀해드리면 간단하게, 집값이 하락할때 위험한 리스크가 있습니다.

아파트 값이 하락을 하면 깡통주택으로 전락하게 되며 집을 다시 매도하여도 전셋값을 세입자에게 돌려줄 수 없는 상황이 되거나 대출금도 내지 못하는 최악의 상황을 맞이할 수 있습니다.

6.17 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화

6/17 부동산 갭투자 관련 정책이 나왔습니다. 간단하게 말씀드리면, 3억원 이상 아파트를 신규 구입할 시 전세대출을 더이상 받을 수 없습니다.

다른 내용에 대해 요약해드리면

1. 3억 초과 주택 신규 구입시 전세대출 보증 불가

2. 전세대출 후 3억 초과 주택 구매시 대출 회수 및 3년간 주택담보대출 금지

3. 1주택자 전세대출 한도 2억으로 축소(전세대출로 갭투자 불가)

4. 무주택자 주택담보대출시, 6개월 실거주 필요

5. 주택 매매 임대사업자 주택담보대출 전면 금지

6. 1주택 주택담보대출 받기 위해서는 기존 주택 팔고 6개월 실거주 필요

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